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マンション売却・買い替え・購入におすすめ査定サイト3選【無料で相談】

みなとみらい不動産

家探しのイラスト

最近、近所に建設中の新しいマンションが気になる

でも、いま住んでいるマンションも、まだローンが残っているし、買い替えで売却すると幾らくらいになるんだろう?失敗しない売却方法も知りたい

といった疑問にお答えします。

今回の記事の内容はこちら。

・マンション、不動産売却におすすめのサービス3選

・マンションの売却、買い替えを有利に進める方法

・10年後の資産価値を考えたマンション買い替え、購入方法

・決断よりも下準備が重要

実際にマンション購入を行い、ローンがまだ残っているのに、さらに新築マンションに買い替えをした実体験を踏まえてお話します。

マンション、不動産売却におすすめのサービス3選

【年間利用者360万人】マンションの一括査定ならマンションnavi

 →複数の会社から査定をもらえるので便利です

【オーナー登録で価格がわかる】マンションデータPlus

 →査定はちょっと・・という方はオーナー登録するだけで、いまの自宅の価格変動がチェックできるマンションデータPlusは便利です

【月間利用者数280万人】「野村の仲介」不動産の無料査定

 →野村の不動産アーバンネットが運用する不動産無料査定サービスです。独自の不動産データを持ち、信頼と実績の高さが人気となっています

今住んでいるマンションの価格を知る、売却したい

という場合は、このどれかに登録しておけばよいでしょう。それぞれ特徴がありますが、査定金額の概算を知るという目的においては特段に大きな違いはありません。

売却物件もないし、いきなりゼロから購入するにはハードルが高い

という方は

ietty(イエッティ) [android/iOS] ※無理でダウンロードできます

というスマホアプリで探す賃貸マンションサービスもあります。SUMOなどオンラインで物件探しができるサービスもありますが、イエッティがいいのは、オンラインでチャット相談ができるという点。

つまりオンラインで接客する不動産屋さんということになります。

いままでにない新しいサービスなので、一度体験してみることをお勧めします。

マンションの売却、買い替えを有利に進める方法

実際にマンションの売却、買い替えを2回やってみて

こうやっていたら、もっと高く売れたのに

もっと楽に売却できていたのに

といった反省を踏まえてお話しします。

初めてマンションを購入する場合

欲しいマンションの条件を洗い出す

・マンションなら何でもいい

・場所も中身も問わないから、とにかくマンションが欲しい

となると「金銭的に買えるマンション」という視点で選んでしまいがちですが、長くそこに住むわけですから、後悔しないように

・住みたい場所(なぜ住みたいのか)

・予算(現在の収入でどこまでなら出せるのか)

・いつから住みたいのか(時期)

を明らかにしておきましょう。

ここを明確にした上で、その条件にあったマンションを決めることが最優先です。

なぜなら、希望する条件にあったマンションはなかなか出てこないからです。

新築なら、まずは購入権を手に入れなければ買えないわけですから、大型マンションの場合は、引き渡しの2年前から購入権を手に入れるために説明会に参加して、購入権を手に入れるために抽選会に参加しなければなりません。

つまり2年前から物件の争奪戦は始まっており、いま欲しくなっても、手に入れられないというケースがあるのです。

一方で中古は、いつ条件にあった物件が出てくるのかわかりません。予定が立てられないので、常にに中古市場を注視しておく必要があります。

いずれにしても、

・場所

・予算

・時期

は重要な要素であり、どれだけ早く、これら条件を明らかにさせておけるかがポイントになります。

この条件が不透明な状態のままですと、それほど欲しいと思っていない物件巡りに時間を無駄に費やしてしまうことになります。

できるだけ早く、1回目のマンションを購入する

これは、その通りでして

「社会人になったら無理してでも1回目のマンションは早く購入しておくべきだった」

というのが、後悔しても仕方ないのですが、私にとっては大きな後悔です。

早く購入した方が、家賃や生活費に無駄な出費をすることなくマンションのローン返済にまわせられますし

結果的に、ローンを返済するために無駄使いをしない生活を送るような意識になりますので、35年ローンをたった10年で繰り上げ返済してしまうこともありえるからです。(実際に私の場合、1回目のマンションは10年で繰り上げ返済でした)

そして繰り上げ返済の目処が立てば、それを原資にして、さらにグレードの高いマンションに買い替えもできますし、10年未満のマンションなら高く売りやすいというメリットがあります。(後ほど説明します)

例えばこんな感じです

25歳で1回目のマンション購入

→35歳でローンほぼ完済

→新しいマンションに買い替え

→45歳で2回目のマンションもローンほぼ完済

→新しいマンションに買い替え

→55歳で3回目のマンションもローンほぼ完済

社会人になって25歳でマンションを購入すれば40代で2回マンション購入ができ、50代で3回購入できる可能性があります

・いい場所に住めて

・お金を無駄にせず

・次の人生の選択肢が広がる

というメリットがあります。

一方で、1回目のマンション購入が10年遅れて35歳に購入した場合

35歳で1回目のマンション購入→45歳でローンほぼ完済→新しいマンションに買い替え→55歳で2回目のマンションもローンほぼ完済→新しいマンションに買い替え→65歳で3回目のマンションもローンほぼ完済

単純計算で3回目のマンションのローン返済が65歳になりますから定年を迎えている計算になります。

もちろん、これらは10年で繰り上げ返済をするというケースですが、多くの人がフラット35などを利用して35年で返済する計画を立てますが

25歳でマンションを購入しても、35年ローンなら完済は60歳

この時点で築35年のマンションにどれだけの資産価値があるのか、ここに一生住み続けるにしても修繕積立金や管理費は値上がりしますし、これを元に新しいマンション買い替え検討をするとしても、残りの人生における選択肢が狭められてしまうというデメリットがあります。

「退職金をもとにマンション買い替える」という考え方を持っていたとしたら、ちょっとリスクがあります。退職金が満額でるのか、退職前にリストラにあわないのか、そもそも数十年後、会社員というものが残っているのか?

いままではそうだったけど、そうならない未来が今後はありえると思うからです。

よって、個人的には

・35年かけてローン返済は絶対にダメ

・できれば10年で繰り上げ返済をしつつ新しいマンションに買い替えて資産価値を維持するべき(資産価値の低下抑制だけでなく、生活も豊かになります)

・年齢は早い方がよく、20代にマンションを購入すべき

ということになります。

いま住んでいるマンションがあるなら綺麗に維持しよう

マンションを、ただの住居ではなく資産価値として考えられると

いま住んでいるマンションは常に売り物として、綺麗に維持しながら使って行こう、という意識に変わってくるはずです。

・マメに掃除をする

・タバコの匂い、汚れをつけない

・子供で部屋を荒らさない

・ペットで部屋を汚さない

住むための自宅マンションでありながら、いつかは販売するためのマンションであり、その販売価格を左右する要因は、あなたの日常生活次第である

と考えられると、自然と自宅マンションを綺麗に維持しよう

という意識が高まってきます。

既にマンションに住んでいる場合

ここからは既にマンションを持っている人に向けた、私の2回に渡るマンション購入を踏まえた上での経験に基づく話になります。

売却価格設定は強気設定から始める

実際に査定してもらっても、不動産屋さんが直接、あなたのマンションを買い取る場合を除き、あくまでも「売れそうな金額(市場価格)」に過ぎません。

その金額感を持って、売りに出して、希望する人による内覧会を行い、売買成立を目指すことになります。

たとえば、あなたのマンションの市場売買想定価格が2,500〜3,000万円だったとしましょう。

そうしたら、私なら3,100万円程度の価格付けをして、希望者が現れたら2,500〜3,000万円の範囲で値下げ交渉に応じて、成約を目指すようにします。

一方で周辺のマンション価格や、その町の不動産価格の平均が2,500万円程度だとするならば、3,100万円は平均価格を超える高級物件になってしまいますので、その町で暮らしたいと思う人の予算に合わせないと売れにくい可能性が高いです。

ならば2,600万円程度で価格設定をスタートするのもありです。

要するに市場価格よりもやや高めの設定をした方が結果的に

値下げ交渉込みで成約は決まりやすいし、高く売りやすい

というメリットがあります。

ちなみに、この考え方からすると

たとえば、あなたが住んでいる町における築10年のマンションの平均価格は2,500万円、あなたが住んでいるマンションの全世帯の平均価格も2,500万円、でもあなたが住んでいる部屋は5,000万円

だったとすると明らかに、その町に住みたい人の金額感とかけ離れていることになります。このような場合は、売却時にかなり苦戦します。

なぜなら5,000万円で築10年の中古マンションを選ぶ人が、あなたの住んでいる町を選ばない可能性が高いからです。

マンションには適正価格というものがあり、その適正価格はマンションの豪華さ、部屋の場所よりも

その町に住みたいと思う人の平均年収に影響を受けるからです。

たとえば年収によって好みの車が変わるように、住みたい町も変わると考えると、イメージがつきやすいと思います。

よって、1回目のマンション売却の場合、私の部屋は、その町に住みたいと思う人の平均年収に対して若干高い設定だったので、やや苦戦しましたが、価格設定を考え抜いた結果、なんとか市場価格よりも高く売れました。

一方で、私の上の階の5,000万円の部屋は、明らかに町における市場価格との間に乖離がありましたので長い間、買い手がつかない状態が続いていました。

頭金を貯めておく

欲しいマンション、そのマンションが新築なら

購入エントリーや、部屋の抽選タイミング、いつ頭金が必要なのか、これらを把握した上でお金を用意しておく必要があります。

なぜなら

購入代金の全額はローンを組むわけですが、購入にあたっての契約に必要な頭金として購入金額の20%ほど必要になるためです。

※私の場合は20%でしたが、10%程度の場合もあるようですし、もっと少なくても良いことを売りにしてるマンションもあります。

いま住んでいるマンションを売って頭金にするということもできなくないですが、頭金が必要なのは新築マンションの場合はマンションがまだ建っていない契約時であり、

いま持っているマンションを売ると住む場所がなくなってしまいますので、賃貸暮らしをしなければなりません。それって無駄だと思いますので、別に頭金を用意しておく必要があります。

5,000万円のマンションなら20%に相当する1,000万円の頭金が必要ですから、ただローンが組めればいいというわけではなく、必ず現金が必要になることを覚えておきましょう。

大体の場合、完成の3年くらい前にはマンション建築計画の話が出てきますので、住みたい町、エリアで情報収集を怠らないのも、マンション購入にあたっての基本的な下準備です。

親からの生前贈与をもらう

もし、みなさんがマンション購入を考えているならば、そのマンションの契約締結タイミングによって条件は変動はしますが

住宅取得における親からの生前贈与は最大で2,500万円まで非課税で取得することができます。これは時代によって金額が全然違うのですが、最近、大幅に緩和されていますので、まさにいまがチャンスです。

この生前贈与の効果は今後の人生設計に大きな影響を持ちます。たとえば5,000万円のマンションでも、生前贈与をフルに活用できれば2500万円で購入できる計算になります。

先ほど10年で繰り上げ返済をするという話をしましたが、1回目のマンションは

・20代で購入

・親からの生前贈与をうまく利用して

・給料の安い若い年代でも10年で繰り上げ返済して

・その不動産をもとに30代で買い替えする

というパターンは非常に賢い方法です。

そうすれば5,000万円の価値があるマンションを2500万円で手に入れて、さらに5,000万円の価値があるマンションを元にして、もっと高いマンションを30代でチャレンジできる

という理想的なサイクルを作り出すことができます。

生前贈与については条件がいろいろあるので、こちらをご覧ください。

転職で給料アップ、社会的信用の高い会社で働く

一般的には

・マンションが欲しい

・転職すると勤務歴が短いから銀行審査でデメリットが大きい

・だからいまは転職しない

という考え方かもしれません。

しかし、これは正解でもある一方、不正解でもあります

私の場合、転職を行い、その直後、2ヶ月くらいで2回目のマンション契約をしましたが、むしろ転職がプラスに働きました。

それは転職先の会社が、社会的信用が高く銀行が貸しやすい会社だったからです。

ローンの審査において、給料は前年度の年収(源泉徴収票)がベースになりますが、会社はいま働いている会社がベースになります。

転職した理由も

ちゃんと説明できればローン審査にプラスに働くこともあるということで、その理由や経緯を書き出して提出した経緯があります。

いま働いている会社が中小企業で、大手上場企業に転職できるならば、むしろ中小企業で働いている状態でローン審査を出すよりも、大手上場企業に転職した上で審査に出す方が

ローンの審査はもちろん、借りれる枠も大きくなる場合があります。

【参考】IT系におすすめ転職エージェント3選(転職を人生の転機にしよう)

 

 

ローンはできるだけ多く借りておく

変な話に聞こえるかもしれませんが、2回マンションを購入した経験からすると、もっとローンは借りておくべきで、借りておけば、もっと高い部屋、高いマンションを買えたはず、という後悔が少しあります。

ローンをもっと借りておくべき

もっと資産価値がある部屋やマンションを選べたはず

次に売る時に売りやすい(場合あり)

 

結果論になってしまいますが、2回のマンション購入で、2回とも同じ経験を私自身繰り返しています。繰り上げ返済をしていく中で、結構早く返せてしまう状況になると、次を考え出すことになりますが、その次はいま持っているマンションの資産価値から算出されるからです。

「高いマンションを買わなくても現金を持っておけばいい」

という考え方もありますが、いいマンションは毎日の生活も豊かにさせてくれます。その生活自体は選んだマンションによって変動するのと、一度選ぶと10年程度は変えられないですから

マンション購入=人生を楽しむための手段

と考えると、「買えるならもっといいマンションを買っておくべきだった」という思考になるわけです。

10年後の資産価値を考えたマンション買い替え、購入方法

10年後のマンションが置かれている状態を想定して買おう

2回のマンション購入にあたって、半分直感、半分は論理的思考による判断で購入マンションを決めたのですが、いずれの場合も10年後、このマンション周辺がどうなっているかを想像しながら判断しました。

マンション専門家ではないのですが、マーケティング分野で働いていることもあり、分析することは得意だったため、かなり良い判断ができました。

・いまは微妙でも10年後、この町は発展しているなら買い

・いまはイケているけど、10年後も変わらずイケていれば買い

・他にはない特別なものあり、10年後も圧倒的に差別化できるなら買い

このあたりを確信できる場所なら、そのマンションは買いです。

あとは冒頭でお話しした通り、その町に住みたいと思う人の、適正価格にあった価格で購入できるなら、10年後も資産価値を減らさず売りやすい状況をつくることができます。

10年以内に売却することを視野に入れよう

どんなに住み心地がいい場所、マンションであっても10年を目処に売却するべきだと私は思います。

なぜなら10年を経過することで、次のようなデメリットが出てくるためです。

・マンション建築や内装における技術革新が起こるから

(私の場合、1回目のマンションと2回目のマンションでは10年のブランクがありましたが、あらゆる設備が全然別物というくらいに10年で技術的な進化を遂げており、今後もさらに進化は止まらないと確信しています)

・10年を超えると修繕費、管理費が高くなってランニングコストがあがるから

(つまりランニングコストの高騰は売りにくくなる要因にもなります)

・築9年と10年ではたった1年しか変わらないけど、9年の方が売りやすいから(購入希望者の心理的要因に影響を与えます)

実際に現在は2回目のマンションに住んでいますが、10年を待たずに売却し、新築マンションに引っ越すか、または収入状況を見ながら賃貸に住むか、という判断もアリだと考えています。

決断よりも下準備が重要

最後にお伝えしたいこと、それは

今買わなくても行動に移すことが大切です。

なぜなら本当に欲しいマンションや不動産が出てきたとき、既に抽選販売は完了しており、手遅れとなっている場合があるためです。

ですから冒頭でお話しした通り

「場所」「予算」「時期」を明確にした上で

いま住んでいる自宅の資産価値を知っておくことは重要です。

自宅の資産価値がわからなければ、「場所」「予算」が決まらないですし、不足している頭金を用意するための「時期」も決められないからです。

査定サービスは様々な特徴の違いはありますが、どれも大きく変わりませんので、ひとつ、または複数登録して事前の情報収集をしておくことをおすすめします。

【年間利用者360万人】マンションの一括査定ならマンションnavi

 →複数の会社から査定をもらえるので便利です

【オーナー登録で価格がわかる】マンションデータPlus

 →査定はちょっと・・という方はオーナー登録するだけで、いまの自宅の価格変動がチェックできるマンションデータPlusは便利です

【月間利用者数280万人】「野村の仲介」不動産の無料査定

 →野村の不動産アーバンネットが運用する不動産無料査定サービスです。独自の不動産データを持ち、信頼と実績の高さが人気となっています

 

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